Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum – gelbe Karte für Privatvermieter

Zweckentfremdungsverbote – gelbe Karte für Privatvermieter

Kommunen greifen im Kampf gegen steigende Mieten zu drastischen Mitteln – Zweckentfremdungsverbote und Wohnraumschutzgesetze betreffen auch Vermieter von Privatunterkünften

In unseren Infografiken zum Thema Zweckentfremdung von Wohnraum finden Sie noch mehr nützliche Informationen.

Ausgangslage: steigende Mieten in Großstädten
Die Lage scheint ernst: Mieten in Ballungsräumen werden immer teurer. In München zum Beispiel stiegen Neuvertragsmieten in den letzten 5 Jahren um 20%, in Hamburg um 25%, in Berlin gar um stolze 40% [1].

Zweckentfremdungsverbote die Lösung?
„Viele Großstädte wollen den Mietanstieg bremsen und beschränken daher die Nutzung des vorhandenen Wohnraums“, so Armin Harbrecht, Geschäftsführer der Wohnvermittlungsplattform Gloveler. Mietpreisbremsen, Zweckentfremdungsverbote oder Wohnraumschutzgesetze sollen zu bezahlbaren Mieten führen. Als Zweckentfremdung gelten ganz allgemein Leerstand, Abriss, gewerbliche Nutzung und Fremdenbeherbergung. Was im Detail unter Zweckentfremdung fällt, ist jedoch von Stadt zu Stadt anders geregelt. Als Bußgeld drohen bis zu 50 000 Euro.Dass Fremdenbeherbergung unter die neuen Regulierungen fällt, überrascht. „Zweckentfremden“ Privatunterkünfte und Ferienwohnungen tatsächlich Wohnraum? Können so Mietsteigerungen verhindert oder zumindest abgefedert werden? Was sind die Hintergründe der neuen Gesetze?

Beispiel Berlin und Hamburg: Ziel Verfehlt
Berlin zum Beispiel wächst um 40 000 Menschen jährlich [2]. Der Berliner Senat geht von 12 000[3] Ferienwohnungen aus – das entspricht bei einem Gesamtbestand von 1,9 Millionen Wohnungen[4] einem Anteil von gerade einmal 0,6 Prozent. Selbst wenn alle Ferienwohnungen sofort dauerhaft vermietet werden, wäre der Effekt schnell verpufft. Ein Tropfen auf den heißen Stein. In anderen Großstädten ist der Anteil noch geringer – in Hamburg geht die Verwaltung von 800 Ferienwohnungen[5] aus, was bei insgesamt 897 000 Wohnungen[6] nur 0,09 % sind. Wenn es gegen Mietsteigerungen geht, wird hier bestenfalls Symbolpolitik betrieben. In Berlin verblüfft die Inkonsequenz des Senats: Über die Immobiliengesellschaft Berlinovo vermietet das Land Berlin selbst 7000 Ferienwohnungen, die aktiv beworben werden [7].

sinnvolle Alternative: großflächiger Neubau
Großflächiger Neubau („Geschossneubau“) und damit ein größeres Angebot ist die einzig wirksame Maßnahme gegen Mietsteigerungen in attraktiven Ballungszentren. Einerseits müssen Anreize für Privat-Investoren geschaffen werden, andererseits sind die städtischen und landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gefordert. Doch gerade hier hinkt die Politik aktuellen Entwicklungen hinterher. Vor 20 Jahren wurden noch 600 000 Wohneinheiten jährlich neu gebaut, vor drei Jahren waren es nur noch 160 000 [8]. Vor allem für Privatinvestoren ist die Unsicherheit, die durch Zweckentfremdungsverbote entsteht, ein entscheidendes Investitionshemmnis.

Privatunterkünfte schonen Ressourcen
Privatunterkünfte in Großstädten fangen Übernachtungsspitzen ab, die bei Großveranstaltungen entstehen. Es bleibt mehr Fläche für Wohnungsbau, da weniger ressourcenintensive und kostspielige Hotelneubauten notwendig sind. Gerade die Hotelindustrie jedoch applaudiert Zweckentfremdungsverboten und unterstützt sie mit allen Kräften.

Hotelindustrie betreibt massive Lobby-Kampagne gegen Privatunterkünfte
Dabei geht es dem Dehoga, dem Lobbyverband der Hotelindustrie, nicht um bezahlbare Mieten; Hoteliers sehen vielmehr ihren Profit bedroht, da immer mehr Menschen privat übernachten. „Damit geht der Hotellerie rund ein Viertel der jährlich rund 370 Millionen Übernachtungen in Deutschland verloren“, beschwert sich Willy Weiland [9], Präsident des Dehoga. Diese Klagen ignorieren, wie sich Lebens- und Konsumgewohnheiten von Menschen ändern. Viele Menschen übernachten lieber in individuellen Privatunterkünften statt in Hotels. Nach aktuellen Studien bleiben Gäste in Berlins Privatunterkünften fast dreimal so lange (6,3 Tage) wie Hotelgäste (2,3 Tage) und geben während ihres Aufenthalts doppelt so viel Geld aus[10] – Geld, das direkt der lokalen Wirtschaft zu Gute kommt und nicht in anonymen Hotelkonzernen verschwindet.

Privatvermieter müssen sich an Gesetze halten
Das im gleichen Atemzug von der Hotelindustrie verbreitete Gerücht, Privatvermieter zahlten keine Steuern [11], entspricht nicht der Wahrheit. Jeder Privatvermieter muss mindestens Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen zahlen, darüber hinaus je nach Umsatz auch Mehrwertsteuer und Gewerbesteuer.
Und wenn Reisende lärmen, hat man zumindest die Gewissheit, dass sie bald wieder weg sind, während der laute Nachbar oder das Hotel mit vielen Gästen in der Nachbarschaft bleiben. Außerdem greifen in solchen Fällen die Lärmschutzgesetze.

Ferienwohnungen sind sicher
Dass Ferienwohnungen nicht dieselben Brandschutzauflagen wie Hotels erfüllen, stört die Hotelindustrie nur in Großstädten, nicht auf dem Land. Es ist auch schwierig nachzuvollziehen, warum eine einfache Wohnung in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus die gleichen Bedingungen erfüllen soll wie ein Hotel mit einer Vielzahl an Gästen, Mitarbeitern und einem regen Publikumsverkehr. Aus gutem Grund liegen die Auflagen hier höher.

Traditionelles Geschäftsmodell gewinnt dank Internet Bedeutung
Privatunterkünfte und Ferienwohnungen gab es schon immer. Dank Internet-Vermittlungsplattformen wie gloveler, Airbnb oder 9flats sind sie heute vor allem sichtbarer und medial präsenter, was sie in den Blickwinkel von Politik und Konkurrenten rückt.

Vorgehen der Kommunen nicht vorhersehbar
Wie sieht die Umsetzung der Zweckentfremdungsverbote aus? Bisher gehen die Kommunen zurückhaltend vor. Über Vermittlungsportale im Internet lassen sich die Adressen der Privatvermieter nicht öffentlich einsehen. Nur die Stadt Hamburg hat bisher vom Vermittlungsportal gloveler die Herausgabe von Privatadressen gefordert. Dem kommt gloveler jedoch nicht nach, da die rechtliche Grundlage der Zweckentfremdungsverbote strittig ist.

Fazit: mit Zweckentfremdungsverboten werden Mieten nicht günstiger
Unter dem Strich schießen Zweckentfremdungsverbote am Ziel vorbei. Wohnungsneubau ist die effektivste Mietpreisbremse, und Hotels können der neuen Konkurrenz am besten begegnen, wenn sie sich an den Vorlieben der Gäste orientieren.

9. Oktober 2014
4 Kommentare
  1. […] unserem ausführlichen Hintergrund-Artikel zu Zweckentfremdungsverboten in Deutschland finden Sie alle Quellen zu den Zahlen und Fakten, die […]

  2. Die Hamburger Bürgerschaft hat am 21.5.2013 ein verschärftes Wohnraumschutzgesetz beschlossen, welches am 1.6.2013 in Kraft trat.

    Ferienwohnungen sind danach in der Regel in HH verboten, obwohl es in HH über 900 000 Wohnungen gibt, jedoch lediglich 103 (www.fewo-direkt.de ) bzw 140 (www.hamburg-lodge.de) Ferienwohnungen.

    Selbst der Senat hat auf die Kleine Anfrage des FDP Abgeordneten Dr Duwe am 23.7.2013 mitteilen müssen, dass den Bezirksämtern nur 166 ungenehmigte, zweckentfremdete Wohnungen in Hamburg bekannt sind; und nicht alle diese 166 Wohnungen sind Ferienwohnungen, es sind auch Arztpraxen etc dabei. Siehe Kleine Anfrage und Antwort des Senats:

    http://www.kurt-duwe.name/doku/Drs20-08738-SKA_Zweckentfremdung.pdf

    Ich möchte Sie fragen, warum ein Gesetz für gerade einmal ca 140 Fewos beschlossen wurde ( 0,015% des Wohnungsbestandes ) ?

    Hier schildere ich Ihnen die ganz privaten Folgen dieses Gesetzes in meinem Fall:

    Meine Ehefrau und ich wohnen seit 2004 getrennt, da wir einen Sohn haben, leben wir jedoch gelegentlich doch zusammen. Von 2004 – 2009 wohnte meine Ehefrau etwa 4 km von mir entfernt, 2009 suchte ich dann für sie und den Sohn eine Wohnung in meiner Strasse. Und 2011 entschloss ich mich, an mein selbstbewohntes Haus für die beiden anzubauen, so dass wir zwar räumlich getrennt leben, aber unter einem Dach.

    Wenn wir zusammen leben, nur eine Tür trennt uns, dann wollte sich meine Ehefrau das Taschengeld aufbessern, indem sie ihre Wohnung teilweise dann an Touristen vermietet. Dies ist nach dem Wohnraumschutzgesetz erlaubt, da es weniger als 50 % ihrer Wohnfläche ausmacht sowie weniger als 50 % der Zeit.

    Für meine Familie gebaut zu haben: Das war ein Fehler.

    Denn: Das Bezirksamt HH-Mitte glaubt nicht, dass meine Ehefrau mit Kind im Anbau ( der übrigens mit meinem selbstbewohnten Altbau verbunden ist ) wohnen und verlangt von mir, diese Erweiterung meiner selbstbewohnten Wohnfläche langfristig zu vermieten.

    Das heisst, dass meine Ehefrau keine eigene Wohnung haben darf, damit für Wohnungssuchende mein Anbau zur Verfügung steht.

    Meine Ehefrau konnte übrigens mittels Mietverträgen, Maklerrechnung,Mietüberweisungsbelege etc dem Bezirksamt HH-Mitte nachweisen, dass wir getrennt leben seit nunmehr 9 Jahren.

    Die Beamten drohen jedoch mit einem „kostenpflichtigen Wohnungsnutzungsgebot“ und mit Geldstrafe bis zu 50 000€.

    Es ist doch Sozialismus pur und Enteignung, wenn meine Frau und ich gezwungen werden, zusammen zu wohnen, damit andere hier mit uns unter einem Dach wohnen können. Würden Sie unter solchen Umständen für Ihre Familie und sich selber Ihr Haus vergrössert haben?

    Das Wohnraumschutzgesetz schränkt für Wohnungseigentümer sogar das Grundrecht auf die „Unverletzlichkeit der Wohnung“ ein.

    Der Senat hatte in der Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft – Drucksache 20/5902 – zur Gesetzesnovelle vom 20.11.2012 noch die Zwangseinweisung von Wohnungslosen in leerstehende Wohnungen mit folgender Begründung abgelehnt:

    „…dem verfügungsberechtigten Wohnungseigentümer dürfen nach der Rechtsprechung grundsätzlich keine Aufgaben aufgebürdet werden, die auf Grund des Sozialstaatsprinzips dem Staat und damit der Allgemeinheit obliegen (siehe BGH, Beschluss vom 4. Mai 2005, I ZB10/05 und vgl. auch OVG Lüneburg, Beschluss vom 14. Dezember 2009, 11 ME 316/09)

  3. Barbara sagt:

    Das ist klar, warum auf den einfachen Leuten rumgehackt wird: Da steht kein Hotelkonzern dahinter, der die schmarotzenden Politiker mal so auf eine Veranstaltung in ihren Räumen einlädt, und sie mit den leckersten Dingen, die es zu essen gibt,und Schampus abfüllt, freundlich geneigte Unterstützung bei der erfolgreichen Abwehr von jeglichen Privatinitiativen, die den Abzockebetrieben des Hotelgewerbes auch nur einen Cent eingebildeten Gewinns abspenstig machen könnten, erwartend, allein die Tatsache, als Tourist nicht NUR auf die Hotels angewiesen zu sein, (die Angebote bewegen sich ja im Vergleich im Promillebereich) ist denen offenbar ein DORN im Auge.

  4. […] gloveler-Blog » Blog Archive Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum – gelbe Karte f&u… "Dabei geht es dem Dehoga, dem Lobbyverband der Hotelindustrie, nicht um bezahlbare Mieten; Hoteliers sehen vielmehr ihren Profit bedroht, da immer mehr Menschen privat übernachten. „Damit geht der Hotellerie rund ein Viertel der jährlich rund 370 Millionen Übernachtungen in Deutschland verloren“, beschwert sich Willy Weiland [9], Präsident des Dehoga." […]

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.